Portage salarial immobilier

À jour en Décembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Il permet aux agences immobilières de s'épargner les contraintes administratives et financières d'une embauche, mais les expose à des risques juridiques.

Le portage salarial immobilier fait intervenir trois acteurs : un salarié porté, une société de portage et un client bénéficiaire d'une mission de portage.

Le portage salarial peut convenir à plusieurs types de professions :

Portage salarial immobilier : pas besoin d'embaucher

Le portage salarial immobilier évite à l'agence immobilière d'embaucher.

Le portage en immobilier a pour cadre le domaine de la transaction sur des biens immobiliers bâtis et/ ou fonciers : la vente principalement.

Pour ce type de transaction, les agences immobilières recherchent de plus en plus souvent des vendeurs/ négociateurs pouvant avoir un statut d'agent commercial :

  • statut non salarié donc sans contrat de travail ;
  • lié à l'agence par un simple mandat.

Beaucoup de candidats à l'embauche refusent ce statut. Le portage salarial en immobilier apparaît comme une solution convenable :

  • l'agence immobilière ne signe pas de contrat de travail avec le négociateur ;
  • elle signe un contrat de prestation de service avec la société de portage qui met le négociateur à disposition de l'agence immobilière ;
  • le négociateur dispose d'un contrat de travail signé avec la société de portage.

Nombreux avantages avec le portage salarial immobilier

Le portage immobilier ressemble à un accord « gagnant/ gagnant » pour l'agence immobilière et pour le négociateur.

Le portage salarial en immobilier a un effet totalement neutre sur le client qui achète ou loue un bien immobilier à l'agence :

  • il se trouve face à un professionnel qui lui propose un ou plusieurs biens à la vente dans des conditions habituelles et semblables à ce qui se fait ailleurs ;
  • il n'est pas concerné a priori par tel ou tel montage ou telle ou telle finesse juridique.

Il en va tout autrement pour l'agence immobilière et pour le négociateur, pour qui le portage salarial en immobilier est très avantageux.

Portage salarial immobilier : des avantages pour l'agence immobilière et pour le négociateur

  Avantages juridiques Avantages financiers
Agence immobilière Flexibilité par l'absence cumulée de :
  • contrat de travail ;
  • d'application du Code du travail ;
  • d'application de la convention collective.
Économies de coûts fixes par l'absence cumulée de l'obligation de paiement :
  • d'un salaire mensuel minimum (SMIC ou minimum conventionnel) quel que soit le chiffre d'affaires généré ;
  • de charges sociales ;
  • de taxes sur salaire ;
  • de congés payés et autres droits ;
  • d'indemnité de rupture du contrat de travail.
Négociateur (« porté ») Bénéfice cumulé :
  • d'un contrat de travail ;
  • d'application du Code du travail ;
  • d'application de la convention collective du portage salarial applicable à compter du 1er juillet 2017 (Convention collective de branche des salariés en portage salarial du 22 mars 2017 étendue par arrêté du 28 avril 2017).
Avantages statutaires :
  • salaire mensuel ;
  • salaire minimum conventionnel ou légal ;
  • versement d'une commission d'apporteur d'affaires par la société de portage ;
  • congés payés et autres droits ;
  • éventuelle indemnisation de la rupture du contrat ;
  • droit aux allocations chômage versées par Pôle emploi.
  • réserve financière de 10 %.
Économies :
  • pas de charges de travailleur indépendant à payer (d'avance, peu importe qu'il y ait rentrée d'argent ou non) ;
  • pas de temps perdu en formalités administratives et/ ou comptables.

Portage salarial immobilier : des limites

Le portage salarial immobilier peut parfois être illicite, notamment pour le titulariat et la détention de la carte professionnelle d'agent immobilier et/ ou des mandats de vente.

Vendre un bien immobilier nécessite carte et attestation professionnelles

Le législateur a strictement encadré les conditions de la vente des biens immobiliers qui est seulement ouverte professionnellement à :

  • des structures et/ ou personnes détentrices de la carte professionnelle d'agent immobilier : délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI) depuis le 1er juillet 2015 (auparavant délivrée par la préfecture) sous condition de diplôme et/ ou pratique ;
  • des salariés (de ces structures et/ ou personnes) détenteurs d'une attestation de capacité de prendre des mandats de vente : délivrée par leur employeur titulaire de la carte d'agent immobilier.

À noter : la carte professionnelle européenne (introduite par le décret n° 2017-1481 du 17 octobre 2017 relatif à la carte professionnelle européenne et au mécanisme d'alertes pour la profession d'agent immobilier) permet aux agents immobiliers d'exercer plus facilement leur profession à l'étranger et aux consommateurs un meilleur contrôle des qualifications professionnelles de leur interlocuteur. 

Un risque de nullité de la vente pèse sur l'opération menée par des personnes non détentrices de ces justificatifs, ainsi que des poursuites et sanctions pénales pour elles.

Bon à savoir : la loi prévoit que le négociateur collaborant avec une agence hors le cadre d'un contrat de travail avec elle doit avoir impérativement le statut d'agent commercial.

Ordonnance du 2 avril 2015 et convention collective du portage salarial : définition juridique du régime du portage salarial

L'ordonnance n° 2015-380 du 2 avril 2015 relative au portage salarial et la convention collective du portage salarial définissent le statut juridique de ce régime :

  • tous les salariés sont concernés s'ils sont suffisamment qualifiés dans un domaine, s'ils disposent d'une autonomie suffisante pour trouver eux-même des clients, s'ils possèdent une qualification de niveau III minimum ou une expérience d'au moins trois ans dans un même secteur d'activité ;
  • le contrat de travail conclu entre la société de portage et le porté peut être un CDI ou un CDD ;
  • le plafond minimal de rémunération est fixé à 77 % de  la valeur mensuelle du plafond de la sécurité sociale ;
  • les sociétés de portage doivent fournir une garantie financière. Celle-ci doit être au minimum égale à, en 2017, 9 % de la masse salariale de 2016, sans pouvoir être inférieure à 1,8 fois le plafond annuel de la sécurité sociale pour 2017 et à partir de 2018, à 10 % de la masse salariale de l'année précédente, sans pouvoir être inférieure à 2 fois le plafond annuel de la sécurité sociale de l'année considérée ; 
  • une société de portage doit uniquement effectuer ce type d'activité ; 
  • la société de portage a des obligations en matière d'accompagnement et de formation des salariés portés ;
  • la société de portage doit effectuer un déclaration préalable d'activité ; 
  • la salarié porté doit percevoir une commission d'apporteur d'affaires de 5 % ; 
  • le salarié porté bénéficie d'une réserve financière égale à 10 % du salaire de base (indemnité de précarité pour les CDD et réserve légale pour les CDI) ; 
  • la durée de la prestation du salarié porté ne peut pas durer plus de 36 mois ; 
  • la rupture du contrat de prestation de services entre la société de portage et l'entreprise cliente n'entraîne pas la rupture du contrat de travail.

Convention collective du portage salarial : conditions d'organisation du portage salarial

La convention collective du portage salarial applicable à compter du 1er juillet 2017 expose les modalités d'organisation du portage salarial. Elle dispose que l'opération de portage concerne exclusivement :

  • des salariés (« portés ») ayant :
    • le statut de techniciens, agents de maîtrise ou de cadre ; 
    • une qualification de niveau III minimum ou trois ans d'expérience dans le même secteur d'activité ;
    • une rémunération minimum mensuelle de 2 000 € bruts ;
    • prospectant leurs clients de façon totalement autonome ;
    • la propriété résiduelle de leur clientèle ;
  • des entreprises de portage non-propriétaires de la clientèle, mais simples intermédiaires de facturation entre « porté » et client ;
  • des clients recourant au portage afin de satisfaire des tâches occasionnelles ou ponctuelles qui :
    • soit ne relèvent pas de leur activité permanente ;
    • soit ne peuvent être réalisées en interne faute de savoir-faire disponible.

Portage salarial immobilier : en conflit avec la réglementation relative au portage salarial

Les agences immobilières qui recourent au portage salarial immobilier :

  • le font le plus souvent dans le cadre habituel de leur activité : elles disposent déjà d'un savoir-faire interne pour le réaliser puisque leur carte d'agent immobilier est l'officialisation de ce savoir-faire ;
  • détiennent des mandats de vente : elles sont donc propriétaires de la clientèle.

Ces deux aspects entrent en conflit direct avec les termes de la réglementation relative au portage salarial. Même si un négociateur apporte des mandats de vente pour les exécuter au sein de l'agence où il est « porté », cela flirte avec la loi car :

  • soit le négociateur les tient d'un agent immobilier (la société de portage) qui doit être titulaire d'une carte d'agent immobilier ;
  • soit le négociateur apporte sa clientèle personnelle au client (l'agence immobilière) dans le cadre du portage : comme il n'est pas salarié du client, il devra avoir le statut d'agent commercial et non celui de « porté ».

Important : l'acheteur du bien (lui-même client de l'agence immobilière cliente de la société de portage) devra être informé de la « cascade » juridique que forme l'apport de mandats par le « porté » au sein de l'agence. Normalement, l'acheteur est lié par mandat directement avec l'agence immobilière et non avec le « porté ».


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